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Attention à l'étendue des pouvoirs délégués dans l'attestation d'habilitation du négociateur de l'agent immobilier

Le négociateur auquel l'agent immobilier titulaire de la carte professionnelle a délégué, dans une attestation d'habilitation, ses pouvoirs de recevoir des fonds et l'engagement des parties, peut accepter et signer les mandats d'entremise.

La demande d'attestation d'habilitation, formulée par un agent immobilier auprès de sa chambre de commerce pour un collaborateur, salarié ou non, s'effectue par le biais d'un formulaire administratif (Cerfa n° 15315*01). Ce formulaire préétabli comprend un paragraphe concernant l'étendue des pouvoirs que le titulaire de la carte professionnelle souhaite confier au collaborateur pour qui l'attestation est demandée, et qui figurera ensuite sur l'attestation une fois délivrée. Il est donc fondamental pour l'agent immobilier de remplir ce paragraphe avec soin, comme en témoigne la présente affaire.

En l'occurrence, des propriétaires ont confié la vente de leur maison à une agence immobilière, par mandat exclusif signé avec un des négociateurs salariés de l'agence. Les mandants ayant négocié et vendu leur bien sans son concours durant la période d'irrévocabilité, celle-ci les assigne en paiement de la clause pénale du mandat pour violation de l'exclusivité. Mais les mandants invoquent la nullité du contrat pour défaut de capacité ou de qualité du signataire. Ils allèguent que seule une personne représentant l'agence titulaire de la carte professionnelle est habilitée à régulariser un mandat de vente, et que le négociateur salarié n'en a pas le pouvoir au regard de la législation.

Toutefois, il résulte des articles 4 et 9 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 que l'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle, peut déléguer au négociateur salarié qu'il a habilité aux fins de négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte, le pouvoir d'accepter et de signer un mandat d'entremise. Les juges ont ainsi été amenés à vérifier l'étendue des pouvoirs du négociateur mentionnée dans son attestation d'habilitation. Celle-ci indiquant que le collaborateur pouvait recevoir des fonds et l'engagement des parties, ils ont déclaré valable le mandat exclusif de vente que le salarié de l'agence avait signé. Les magistrats ont précisé que l'attestation d'habilitation régulièrement délivrée à ce négociateur recouvrait les plus larges pouvoirs et qu'elle autorisait son bénéficiaire, dont les actes entraînaient, en toute hypothèse, la responsabilité de l'agent immobilier, à signer le mandat de vente, de sorte que ce dernier était valable, peu important que la signature du titulaire de la carte professionnelle n'ait pas figuré sur l'exemplaire remis immédiatement aux mandants.

Bien entendu, l'habilitation n'attribue aucun pouvoir au négociateur pour signer l'acte au nom et pour le compte des mandants, elle lui permet seulement de le signer au nom et pour le compte de l'agent immobilier, lequel, sauf clause expresse du mandat, ne pourrait d'ailleurs lui-même pas non plus s'engager à la place de ses clients (Cass. 3e civ., 12 avr. 2012, n° 10-28.637, n° 416 P + B).

Dès lors, les mandants sont condamnés à payer les dépens, ainsi que 10 000 € à l'agence immobilière au titre de l'application de la clause pénale du mandat, montant correspondant quasiment à la moitié des honoraires contractuellement prévus.

Cass. 1re civ., 3 nov. 2016, n° 15-23.234, n° 1185 P + B