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13/12/2018

Quid de l’indemnisation du locataire victime de la propagation d’un incendie ?

L'article 1733 du Code civil dispose que le preneur répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. En dehors de ces trois cas, le preneur reste tenu, même si la cause de l'incendie est restée inconnue.

C'est aussi la cause indéterminée qui était en jeu ici, mais dans un contentieux opposant le bailleur à d'autres locataires de son immeuble, ceux dont les locaux avaient été détruits par la propagation de l'incendie. Leurs baux ayant été résiliés compte tenu de la perte des locaux, ils réclamaient un dédommagement au bailleur sur le fondement de l'article 1719 du Code civil qui fait obligation au bailleur de faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail. Le bailleur est effectivement responsable des troubles de jouissance causés par un de ses locataires aux autres locataires, sous la seule réserve de la force majeure.

Dans cette espèce, la cour d'appel a exonéré le bailleur en retenant la cause indéterminée de l'incendie. La Cour de cassation décide que l'indétermination de la cause de l'incendie n'est pas assimilable à un cas fortuit.

Cass. Civ 3ème 12 juillet 2018, n°17-20.696

Bail d'habitation

13/12/2018

Quand le dépôt de garantie est supérieur au plafond légal…

13 000 euros à titre de dépôt de garantie pour un loyer mensuel hors charges de 1110 euros... qui dit mieux ! Difficile d'imaginer qu'un bailleur puisse imposer un tel montant et sans que le locataire ne conteste.

C'est à l'occasion d'une action en référé visant à l'acquisition d'une clause résolutoire pour impayés que le locataire a réagi en opposant la nullité du bail sur le fondement de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui plafonne le montant du dépôt de garantie à un mois de loyer.

La question s’est donc posée de savoir si l'illicéité du montant du dépôt peut affecter le bail dans son intégralité ? La réponse est négative car l'article 4 de la loi précitée répute comme non écrite la clause qui impose un versement supplémentaire à ce qu'autorise la loi. À la différence d'une clause nulle dont la nullité pourrait éventuellement s'étendre au contrat tout entier, la clause réputée non écrite fait simplement l'objet d'un retranchement, le reste du contrat étant maintenu.

CA Versailles, 14e ch., 13 sept. 2018, n° 18/00397 : JurisData n° 2018-015679

Bail d'habitation

13/12/2018

Pas de caducité de la promesse en cas de rétractation de l’un des acquéreurs pour les couples non mariés

Un couple non marié signe une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison d'habitation et un terrain, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt. Le compromis n’est signé que par l’un des acquéreurs, le second résidant à l’étranger et lui ayant donné procuration. Les acquéreurs refusent finalement de réitérer la vente et assignent les vendeurs en nullité de la vente et en restitution de l'acompte en raison de l’irrégularité de la notification de la promesse au regard de l’article l.271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, celle-ci ayant uniquement été adressée à l’acquéreur domicilié en France alors que le compromis ne prévoyait pas de procuration à ce titre.

La Cour d’appel, dont l’analyse est ici confirmée par la Cour de Cassation les déboute de leurs demandes considérant que, bien que le délai ouvert pour exercer son droit de rétractation n’ait pas couru à l’égard de l’acquéreur résidant à l’étranger, la notification a bien produit ses effets envers celui résidant en France. Le compromis n’est donc pas nul et, malgré l’irrégularité de la notification à l’égard de l’un, l’autre reste tenu par le contrat. Ce dernier est en outre condamné à verser des dommages-intérêts aux vendeurs en réparation de leur préjudice.

La Cour de Cassation crée ici une distinction entre les couples mariés et les couples non mariés. Pour mémoire, elle avait rendu en 2017 un arrêt dans lequel elle estimait que l’exercice de sa faculté de rétractation par l’un des époux entrainait l’anéantissement du contrat, la rétractation de l’un emportant celle de l’autre (Cass. Civ. 3ème 14 septembre 2017, n°12-27.293).

Cass. Civ 3ème 4 octobre 2018, n°17-25.688

Vente immobilière

13/12/2018

L’exercice du droit de préemption par le locataire commercial exclut la commission d’agence

Dans cette affaire, le Bailleur commercial purge le droit de préemption du preneur commerçant après avoir trouvé, par l’entremise d’un agent immobilier, un candidat à l’acquisition ayant accepté de payer la commission d’agence. L’offre notifiée au locataire intègre donc ces honoraires. Le preneur accepte l’offre pour le prix d’achat du bien sans la commission de l’intermédiaire. Le propriétaire engage alors une action aux fins de voir le candidat acquéreur autorisé à acheter le bien au prix intégrant la commission.

La Cour d’appel le condamne à régulariser l’acte de vente avec le preneur à bail commercial sans les honoraires de l’agent immobilier. La Cour de Cassation, saisie sur pourvoi du candidat acquéreur évincé, rejette les moyens soulevés au pourvoi.

Affirmant pour la première fois le caractère d’ordre public des dispositions de l’alinéa 1er de l’article L.145-16-1 du Code de Commerce, la Cour de Cassation rappelle que le droit de préemption du preneur commercial doit être purgé « préalablement » à la recherche de tout acquéreur, de sorte qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire et qu’aucune honoraire ne peut être dû. Les agents immobiliers se trouvent donc exclus du processus de vente des locaux commerciaux en amont de la purge de ce droit. La Cour estime en outre que l’acceptation du preneur d'acquérir au seul prix de vente formulée dans le délai prévu à l’article L.145-16-1 du Code de Commerce suffit à rendre la vente parfaite quand bien même cette acceptation contenant contestation des honoraires de l’agent.

Cass. Civ 3ème, 28 juin 2018, n° 17-14.605

Agent immobilier