Baux commerciaux : la Cour de cassation rappelle l’importance du respect de la clause de destination
Baux commerciaux : la Cour de cassation rappelle l’importance du respect de la clause de destination
Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-21.473
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Dans un arrêt remarqué du 10 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme que l’exercice d’une activité non prévue dans la clause de destination d’un bail commercial peut justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire, sauf accord exprès ou renonciation non équivoque du bailleur.
Un rappel bienvenu de la force obligatoire du contrat et des conséquences du non-respect de ses stipulations.
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Les faits
Dans cette affaire, le locataire d’un local à usage commercial, initialement dédié à l’activité d’achat, de vente et d’exposition de véhicules neufs et d’occasions, avait élargi son activité à la réparation de véhicules, sans obtenir l’accord de son bailleur.
Ce dernier, s’appuyant sur une clause de destination stricte, a mis en œuvre la clause résolutoire prévue au bail pour demander la résiliation du contrat.
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⚖️ La décision
La Cour de cassation approuve la décision des juges du fond ayant constaté que :
• L’activité de réparation de véhicules n’était pas incluse dans la clause de destination contractuelle ;
• Le bailleur n’avait jamais donné son accord exprès à cette extension d’activité ;
• La mise en œuvre de la clause résolutoire était donc justifiée.
Elle écarte toute tolérance implicite, en jugeant que la seule inertie du bailleur ne saurait valoir renonciation à invoquer la clause.
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Enjeux pratiques pour les bailleurs et preneurs
Pour les bailleurs :
Cet arrêt renforce leur position lorsqu’ils entendent faire respecter la clause de destination. Il leur est reconnu un droit de résiliation en cas de modification unilatérale de l’usage du local, sans qu’il soit nécessaire de prouver un préjudice.
Pour les preneurs :
La prudence est de mise. Avant toute diversification d’activité, une autorisation écrite du bailleur est impérative, même si l’activité reste dans le même secteur. À défaut, le preneur s’expose à une résiliation du bail, voire à une éviction sans indemnité.
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Ce qu’il faut retenir
• La clause de destination n’est pas une simple formalité : elle engage juridiquement les parties.
• Toute extension d’activité doit être validée expressément par le bailleur.
• La clause résolutoire peut s’appliquer de plein droit, en cas de non-respect.
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Notre accompagnement
Chez Marchal Avocats, nous accompagnons bailleurs et preneurs dans la rédaction, la négociation et l’exécution des baux commerciaux.