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Changement d'affectation et destination de l'immeuble

Au sein de deux copropriétés de près de 600 logements, dans des immeubles de standing du XVIe arrondissement parisien, la Ville de Paris, propriétaire d'une cinquantaine de logements, décide de la cession de ces appartements à la SIEMP, pour qu'ils soient affectés au parc de logement social.

L'un des syndicats concernés saisit le juge des référés pour s'opposer à la vente, en invoquant l'atteinte à la destination de l'immeuble. Le règlement de copropriété comprenait cependant une clause d'habitation bourgeoise simple ainsi libellée « les appartements sont destinés à l'habitation ou à usage professionnel ; ils seront occupés et habités de façon honnête par des personnes de bonne vie et bonnes mœurs ». Le syndicat de copropriété allègue en outre le préjudice collectif subi, le prix proposé ayant pour conséquence de fausser le marché sur l'adresse concernée et, par conséquent, de dévaloriser les lots.

La cour d'appel de Paris retient que « les appartements dont la SIEMP envisage l'acquisition sont destinés à l'habitation conformément aux clauses des règlements de copropriété susvisées : ces clauses ne peuvent s'interpréter comme interdisant l'occupation à titre d'habitation (copropriétaires ou locataires) des dits appartements à certaines catégories socioprofessionnelles, de sorte que le syndicat ne peut arguer de l'inobservation du règlement et de sa clause d'habitation bourgeoise engendrant un préjudice collectif et justifiant son action ». La Cour de cassation approuve cette motivation, considérant que le juge du fond a procédé à une interprétation du règlement de copropriété relevant de son pouvoir souverain d'appréciation.

Pour ce qui concerne le préjudice, la cour d'appel de Paris considère, approuvée en cela par la Cour de cassation, qu'il ne pouvait représenter un caractère collectif, la dépréciation alléguée de la résidence étant un préjudice individuel éventuellement subi par le copropriétaire lors de la vente de son bien, et qui ne pouvait donc être ressenti par tous les copropriétaires de la même façon. Il en résulte dès lors que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir, conformément à la jurisprudence constante rendue au visa de l'article 31 du Code de procédure civile.

Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, n° 16-20.805