CONGE TRIENNAL DU PRENEUR : A VOS CALENDRIERS !
Les dispositions de l'article L. 145-9, relatives à la date pour laquelle le congé doit être donné, n'ont vocation à s'appliquer qu'en cas de tacite prolongation et non à l'occasion d'un congé donné en fin de période triennale, de sorte que le congé doit être donné au moins six mois avant la fin de la période triennale.
Le bail commercial est communément appelé bail « 3, 6, 9 » en raison de la faculté pour le preneur de donner congé pour la fin d'une période triennale en application de l'article L. 145-4, alinéa 2 du Code de commerce.
Depuis la loi du 18 juin 2014, les parties ne peuvent plus convenir que le bail aura une durée ferme, sauf si le bail a une durée supérieure à 9 ans ou porte sur des locaux monovalents, à usage de bureaux ou de stockage.
Dans l'arrêt commenté, un bail avait été consenti sur des locaux à usage commercial pour une durée de 9 ans à compter du 19 février 2007. Le preneur avait donné congé au bailleur par acte extrajudiciaire pour le 31 mars 2010.
Considérant que le congé était irrégulier, le bailleur avait assigné le preneur en paiement des loyers, charges et réparations locatives, ce dernier appelant en garantie l'étude d'huissier qui avait délivré le congé.
La cour d'appel avait considéré que le congé était régulier au motif que l'article L. 145-9 du Code de commerce, qui prévoit que le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance, ne s'applique pas uniquement au congé délivré en cours de tacite prolongation, mais également au congé délivré en cours de bail à l'issue d'une période triennale. En l'occurrence, la période triennale expirant le 18 février 2010, la Cour a considéré que le congé devait être donné pour le 31 mars 2010 et au moins six mois à l'avance, soit au plus tard le 30 septembre 2009.
La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel en rappelant que les dispositions de l'article L. 145-9, relatives à la date pour laquelle le congé doit être donné, n'ont vocation à s'appliquer qu'en cas de tacite prolongation et non à l'occasion d'un congé donné en fin de période triennale, de sorte que le congé doit être donné au moins six mois avant la fin de la période triennale fixée au 18 février 2010, soit avant le 18 août 2009.
L'arrêt démontre que la Cour de cassation entend sanctionner les congés donnés en cours de bail pour une date autre que celle de l'expiration d'une période triennale.