La Cour de cassation censure la jurisprudence de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence sur la fixation au jour du renouvellement de la partie fixe du loyer binaire et valide la clause de recours au juge des loyers commerciaux
La clause de loyer binaire du bail commercial composé d'un loyer minimum et d'un loyer variable calculé sur la base du chiffre d'affaires du preneur n'interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de donner compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative.
La stipulation d'une clause de loyer binaire fait échec à l'application des dispositions du statut des baux commerciaux relatives tant aux modalités de révision du loyer qu'à celles relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé.
Ainsi, la jurisprudence considère que le loyer du bail renouvelé ne peut être fixé que par application de cette clause, les dispositions des articles R. 145-3 et suivants du code de commerce étant inapplicables (Cass. 3e civ., 10 mars 1993, n° 91-13.418, n° 460 P ; Cass. 3e civ. 15 mars 2000, n° 98-16.771 ; Cass. 3e civ. 18 juin 2002, n° 01-02.943 : AJDI 2002, p. 685). Cependant, rien n'empêche les parties de convenir, de façon contractuelle, des modalités du loyer de renouvellement et donc de décider, par exemple, que le loyer minimum garanti sera déterminé selon les critères de la valeur locative (C. com., art. L. 145-33) auquel cas, à défaut d'accord entre elles, le loyer sera fixé par le juge.
Dans le cas d'espèce, le local situé dans un centre commercial a fait l'objet d'un bail comportant un loyer binaire composé d'un loyer minimum garanti fixe et d'un loyer variable additionnel représentant 8 % du chiffre d'affaires.
Le bail prévoit, en outre, qu'en cas de renouvellement, le loyer minimum garanti sera fixé selon la valeur locative, telle que déterminée par les articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 (devenus articles L. 145-33 et suivants du code de commerce) et qu'à défaut d'accord, le loyer de base sera fixé judiciairement selon les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur.
Les parties n'ayant pu s'accorder sur le montant du loyer de renouvellement, le bailleur a saisi le juge des baux commerciaux en fixation de la valeur du loyer minimum garanti.
La cour d'appel d'Aix-en-Provence rejette la demande du bailleur au motif que l'existence d'une clause de loyer binaire rend impossible l'application des règles statutaires relatives à la fixation du loyer et que l'accord des parties ne lui permet pas d'écarter cette incompatibilité dès lors qu'elles ne peuvent stipuler sur les droits dont elles n'ont pas la disposition, soit en l'occurrence les règles de l'article L. 145-33 du code de commerce qui impose au juge des loyers commerciaux de respecter les critères définis par cet article aux termes duquel le loyer du bail renouvelé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative (CA Aix-en-Provence, 11e ch. B, 19 févr. 2015, n°s 13/11349 et 13/11353).
La Cour de cassation censure cette décision en retenant qu'en statuant comme elle l'a fait la cour d'appel a violé ensemble l'article 1134 du code civil (dans sa rédaction applicable avant la réforme du droit des contrats par l'ordonnance du 10 février 2016) et l'article L. 145-33 du code de commerce.
L'argumentation de la Cour de cassation doit être approuvée dès lors que la convention fait la loi des parties et que les dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce qui définit les critères permettant de déterminer la valeur locative vise notamment les obligations respectives des parties qui sont définies à l'article R. 145-8, ce qui permet par conséquent à celles-ci de demander au Juge de fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative en application des dispositions statutaires.