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Création d'une habitation en souple

Une SCI transforme une cave, jusqu’alors à usage de bureau, en logement qu’elle donne à bail. Bien que ses travaux n’impactent pas les parties communes de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires demande la remise en état, arguant de l’atteinte à la destination du l’immeuble, dont le règlement de copropriété prévoit le caractère bourgeois.

La Cour d’appel de Montpellier, dont l’analyse est ici validée par la Cour de Cassation, accueille la demande du syndicat des copropriétaires estimant qu’en stipulant le caractère bourgeois de l’immeuble et l’obligation des copropriétaires de se conformer aux règlements d’hygiène, de ville et de police, le règlement de copropriété imposait un respect de l’article L.1331-22 du Code de la santé publique relatif à la décence du logement en matière d’ouvertures vers l’extérieur.

Alors que le syndicat des copropriétaires ne contrôle en principe que le respect de la destination de l’immeuble et des clauses du règlement de copropriété là où la collectivité est compétente pour contrôler le respect des dispositions du Code de la Santé publique relatives à la décence du logement, la Cour de Cassation valide ici la possibilité d’utiliser les dispositions de ce texte pour caractériser une éventuelle atteinte à la destination de l’immeuble, sous couvert d’une interprétation souveraine des clauses-type du règlement de copropriété. La violation du Code de la santé publique est donc susceptible, en plus d’être sanctionnée par un arrêté préfectoral, d’entrainer la remise en état du local pour violation du règlement de copropriété.

Cass, Civ. 3ème, 6 sept. 2018, n° 17-22.172