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Droit de préemption du locataire commercial en cas de vente du local loué

Depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, un droit de préemption a été créé au bénéfice du locataire commercial, repris à l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. Le titulaire d'un bail commercial jouit désormais d'un droit de préférence lors de la vente de l'immeuble. Pour ce faire, le local doit être loué « à usage commercial ou artisanal », ce qui exclut par exemple, des emplacements sur les parkings de surfaces commerciales, ou encore les bureaux et entrepôts, mais pas en revanche, les baux dits « mixtes ». Est concerné par la mesure, le propriétaire bailleur, ce qui signifie que l'usufruitier, ou le titulaire d'un bail à construction, n'est pas visé par le texte pour ne pas avoir la qualité de propriétaire.

Mais surtout, le droit de préemption ne peut s'exercer qu'en cas de vente de la pleine et entière propriété du local. Il doit d'abord s'agir d'une vente, ce qui écarte toutes autres formes de transfert de la propriété que ce soit à titre gratuit comme les donations, ou onéreux tel que l'apport en société ou l'échange. Mais encore, la cession doit porter sur les murs du local loué, ce qui exclut du dispositif la vente globale de l'immeuble comprenant les locaux commerciaux. D'autres cas d'exclusions sont prévus par le texte : • vente unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, • vente unique de locaux commerciaux distincts, • vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial, • vente d'un local au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint. La notification au locataire s'opère en deux temps :

- le premier au cours duquel le propriétaire bailleur porte à la connaissance du preneur son projet de vendre,

- le second pour le cas où « le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur » avec une notification de ces nouvelles conditions au locataire.

Sur la forme, la notification est réalisée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé, mais peut également faire l'objet d'une signification par acte d'huissier. Cette notification fait courir le délai de préemption du preneur qui est d'un mois à compter de la réception. En l'absence de réponse dans le délai imparti, l'offre est caduque, et le propriétaire est libre de vendre à un tiers sous réserve de ne pas céder à un prix ou des conditions plus avantageuses. A l'inverse, le locataire qui accepte l'offre, dispose d'un délai de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse, pour réitérer la vente devant notaire, délai porté à quatre mois en cas de prêt bancaire. En cas d'irrégularité de la notification, celle-ci encourt la nullité, ce qui impose au propriétaire bailleur de refaire une notification dans la mesure où le délai de réponse du locataire n'aura pas commencé à courir. La vente elle-même peut être entachée de nullité, en cas de non-respect de l'obligation faite au propriétaire de notifier les conditions et le prix plus avantageux consentis à un tiers. Dans tous les cas, la violation du droit de préemption instauré au bénéfice du preneur à bail, peut-être une cause de nullité de la vente, et doit en conséquence être pris en considération en amont du projet de vente.

********************************************************** Isabelle COLLINET MARCHAL