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Indemnité d'occupation : point de départ de la prescription

Le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice d'une indemnité d'éviction.

L'action en fixation de l'indemnité d'occupation prévue par l'article L. 145-28 du code de commerce est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du même code.

 En matière de prescription, l'élément essentiel consiste à déterminer son point de départ. La Cour de cassation a déjà posé comme principe que l'action en paiement de l'indemnité d'occupation ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré dans son principe le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction, soit par une décision définitive, soit à la suite de l'exercice par le bailleur de son droit de repentir de l'article L. 145-58 du code de commerce (Cass. 3e civ., 2 juin 1993, n° 91-16.940 : Bull. civ. III, n° 76 ; Cass. 3e civ. 23 mars 2011, n° 10-13.898 : Bull. civ. III, n° 46, AJDI 2011, 696, obs. Ch. Denizot ; Cass. 3e civ. 2 oct. 2012, n° 11-17.098 : Bull. civ. III, n° 134).

 Les Hauts magistrats confirment leur jurisprudence antérieure dans une espèce particulière.

 Le preneur a sollicité le renouvellement de son bail le 19 mars 2008 pour le 29 septembre 2008 et le bailleur lui a refusé le renouvellement du bail sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction le 19 juin 2008. Le preneur qui a contesté le refus d'indemnité d'éviction a assigné le bailleur en fixation de cette indemnité et ce dernier a sollicité pour la première fois le paiement d'une indemnité d'occupation le 24 septembre 2013. Le tribunal a rendu un jugement le 16 juin 2015 fixant l'indemnité d'éviction à un certain montant. Le 2 novembre 2015, le bailleur a exercé son droit de repentir.

 La cour d'appel a déclaré prescrite l'action en paiement de l'indemnité d'occupation du bailleur au motif que le point de départ de ce délai devait être fixé à compter de la date d'expiration du bail, soit dans le cas d'espèce à compter du 30 septembre 2008.

 La Cour de cassation censure cette analyse en retenant que le point de départ de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré dans son principe le droit du preneur au bénéfice d'une indemnité d'éviction, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, le droit de repentir ayant été exercé bien avant cette échéance.

Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-27.678, n° 6 FS - P + B