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L'agent immobilier ne peut se porter acquéreur directement ou indirectement des biens objet du mandat

Une SCI a vendu un immeuble à une autre SCI par l'entremise d'une agence immobilière. La vente définitive a été réitérée au profit d'une société qui s'est substituée à l'acquéreur initial. Soutenant que l'agence mandataire chargée de vendre le bien l'a acheté par personne interposée, la SCI venderesse assigne alors l'acquéreur substitué en annulation de la vente sur le fondement de l'article 1596 du code civil.

Cet article prévoit que l'agent immobilier ne peut se porter acquéreur par lui-même, ou par personnes interposées, des biens qu'il est chargé de vendre en qualité de mandataire, sous peine de nullité. La jurisprudence considère qu'est interdite l'opération effectuée par un acheteur juridiquement distinct de l'intermédiaire, mais contrôlé en fait par celui-ci. Il  a été jugé qu'une société ayant le même gérant et le même siège social que l'agence mandataire ne peut pas se porter acquéreur d'un bien que cette dernière est chargée de vendre (Cass. 3e civ., 2 juill. 2008, n° 07-15.509, n° 752 P + B).

Cependant, la Cour de cassation laisse les juges du fond souverains apprécier factuellement si la vente tombe ou non sous le coup de l'interdiction.

En l'espèce, la cour d'appel, approuvée par la Cour de cassation, a jugé que l'interposition n'est pas démontrée, bien que l'agent immobilier et l'acquéreur substitué aient le même dirigeant et des activités partiellement proches. Toutefois, la société acquéreur et l'agence immobilière ont des sièges sociaux distincts, même si l'agence possède un établissement secondaire à la même adresse que celle de l'acheteur.

Cette arrêt s'inscrit sur la tendance jurisprudentielle actuelle d'appliquer avec une certaine souplesse l'article 1596 du Code civil. Par le passé, la Cour de cassation avait déjà autorisé le gestionnaire à acheter le bien géré (Cass. 3e civ., 3 nov. 1981, n° 80-12.884, n° 1681), et le négociateur de l'agence (Cass. 1re civ., 18 juin 2014, n° 13-18.010, n° 735 D).

Cass. 3e civ., 18 mai 2017, n° 16-14.972, n° 555 D