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L’exercice du droit de préemption par le locataire commercial exclut la commission d’agence

Dans cette affaire, le Bailleur commercial purge le droit de préemption du preneur commerçant après avoir trouvé, par l’entremise d’un agent immobilier, un candidat à l’acquisition ayant accepté de payer la commission d’agence. L’offre notifiée au locataire intègre donc ces honoraires. Le preneur accepte l’offre pour le prix d’achat du bien sans la commission de l’intermédiaire. Le propriétaire engage alors une action aux fins de voir le candidat acquéreur autorisé à acheter le bien au prix intégrant la commission.

La Cour d’appel le condamne à régulariser l’acte de vente avec le preneur à bail commercial sans les honoraires de l’agent immobilier. La Cour de Cassation, saisie sur pourvoi du candidat acquéreur évincé, rejette les moyens soulevés au pourvoi.

Affirmant pour la première fois le caractère d’ordre public des dispositions de l’alinéa 1er de l’article L.145-16-1 du Code de Commerce, la Cour de Cassation rappelle que le droit de préemption du preneur commercial doit être purgé « préalablement » à la recherche de tout acquéreur, de sorte qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire et qu’aucune honoraire ne peut être dû. Les agents immobiliers se trouvent donc exclus du processus de vente des locaux commerciaux en amont de la purge de ce droit. La Cour estime en outre que l’acceptation du preneur d'acquérir au seul prix de vente formulée dans le délai prévu à l’article L.145-16-1 du Code de Commerce suffit à rendre la vente parfaite quand bien même cette acceptation contenant contestation des honoraires de l’agent.

Cass. Civ 3ème, 28 juin 2018, n° 17-14.605