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Quid de l'absence d'autorisation des travaux sur parties communes

Le copropriétaire d'un appartement et son locataire, victimes d'infiltrations, avaient assigné en référé au visa de l'article 809 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et le propriétaire d'un lot à usage commercial afin de voir ce dernier condamné à enlever un conduit d'extraction installé par son locataire sur le toit de l'immeuble, dont il considérait qu'il était à l'origine d'infiltrations dans le lot. Le copropriétaire assigné soutenait que les travaux incriminés consistaient, en réalité, en une amélioration de l'existant, le conduit de ventilation préexistant depuis près de 10 ans, et ayant été simplement rehaussé en toiture, conformément aux prescriptions du service d'hygiène.

La cour d'appel avait retenu que le trouble manifestement illicite n'était pas démontré et avait rejeté la demande de démolition, relevant que le propriétaire de ce local commercial justifiait avoir procédé, avec l'accord du syndic, à des travaux urgents de prolongement de ce conduit, à la demande du service communal d'hygiène et de santé pour remédier à des nuisances préexistantes. L'arrêt est cassé au motif que « tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s'ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et que l'accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l'assemblée générale ».

L'apport de cet arrêt tient principalement au fait que l'autorisation du syndic ne donne pas une apparence de licéité aux travaux, si bien qu'elle ne peut protéger le copropriétaire ayant effectué les travaux de façon irrégulière d'une demande de remise en état, fût-ce devant le juge des référés pour « trouble manifestement illicite ».

Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-10.053