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Quid de l’indemnisation du locataire victime de la propagation d’un incendie ?

L'article 1733 du Code civil dispose que le preneur répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. En dehors de ces trois cas, le preneur reste tenu, même si la cause de l'incendie est restée inconnue.

C'est aussi la cause indéterminée qui était en jeu ici, mais dans un contentieux opposant le bailleur à d'autres locataires de son immeuble, ceux dont les locaux avaient été détruits par la propagation de l'incendie. Leurs baux ayant été résiliés compte tenu de la perte des locaux, ils réclamaient un dédommagement au bailleur sur le fondement de l'article 1719 du Code civil qui fait obligation au bailleur de faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail. Le bailleur est effectivement responsable des troubles de jouissance causés par un de ses locataires aux autres locataires, sous la seule réserve de la force majeure. 

Dans cette espèce, la cour d'appel a exonéré le bailleur en retenant la cause indéterminée de l'incendie. La Cour de cassation décide que l'indétermination de la cause de l'incendie n'est pas assimilable à un cas fortuit.

Cass. Civ 3ème 12 juillet 2018, n°17-20.696