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La stipulation de la solidarité dans un bail d'habitation entre les colocataires n'est pas une clause abusive ! la transposition est à espérer en matière de bail commercial…

La clause prévoyant la solidarité des copreneurs pour le paiement des loyers et des charges jusqu'à l'extinction du bail n'est pas illimitée dans le temps et ne crée pas de déséquilibre significatif au détriment du locataire. Elle n'est pas abusive.

Les locataires d'un office public de HLM ont tenté de faire déclarer nulle et non écrite la clause prévoyant leur solidarité pour l'exécution du bail au motif qu'elle aurait été abusive. La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette l'argument.

 Les hauts magistrats considèrent que "tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu'à l'extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et que la stipulation de solidarité, qui n'est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat".

En l'espèce, la thèse des preneurs selon laquelle la clause était discriminatoire en raison du traitement différent entre les locataires mariés ou pacsés et les autres avait été accueillie par les juges du fond. Le bail prévoyait évidemment la solidarité pour l'exécution du contrat, puisqu'elle ne se présume pas, mais stipulait le maintien de la solidarité après la délivrance d'un congé de l'un d'entre eux pendant une durée minimum de 3 années à compter de la date de la réception de la lettre de congé seulement à l'égard des colocataires.

L'arrêt est cassé.

L'intérêt de la solidarité est de permettre que le locataire sortant reste tenu du paiement pendant la durée du contrat. Il est d'ailleurs préférable de prévoir le maintien de la solidarité pour les tacite reconduction du contrat puisqu'il s'opère alors un nouveau contrat (Cass. 3e civ., 12 juill. 2000, n° 98-15.868). Des juges du fond avaient déjà eu l'occasion de juger que la clause maintenant la solidarité pour les tacites reconductions du bail n'était pas abusive (CA Amiens, 1re ch., sect. 1, 26 janv. 2012, n° 10/04857 : Loyers et copr. 2012, comm. n° 159, obs. B. Vial-Pedroletti).

La décision est rendue au visa de l'article L. 132-1 du code de la consommation désormais abrogé et remplacé par l'article L. 212-1. Toutefois, la même solution pourrait être dégagée sous l'empire du nouveau texte.

 Par ailleurs, il est rappelé qu'en l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation, la solidarité ne s'applique qu'aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail (Cass. 3e civ., 13 juin 2001, n° 99-18.382 ; Cass. 3e civ., 5 mai 2004, n° 03-10.201 : Bull. civ. III, n° 87 ; AJDI 2004, p. 449, obs. Y. ; Cass. 3e civ., 1er avr. 2009, n° 08-13.508, n° 456 FS - P + B).

Cass. 3e civ., 12 janv. 2017, 16-10.324, P+B+I