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Vente de l'immeuble loué : comment gérer le dépôt de garantie en matière de bail d'habitation ? En cas de vente des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur.

C'est la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite loi MOLLE, qui a inséré dans l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 un nouvel alinéa aux termes duquel « en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation ».

La présente décision constitue une application de ce principe d'ordre public. A la suite de la vente d'un logement loué, est intervenu un élément perturbateur : la conclusion d'un nouveau bail entre l'acquéreur et le locataire, prévoyant un nouveau dépôt de garantie. A son départ, le preneur sollicite la restitution du dépôt de garantie initial. Relevant qu'il ne pouvait justifier du versement du second dépôt ni de la transmission du premier à l'acquéreur, le juge de proximité le lui refuse. Son jugement est logiquement cassé. La troisième chambre civile de la Cour de cassation relève qu'après avoir constaté que le locataire avait versé un dépôt de garantie et que le bien avait ensuite été vendu en cours de bail, le juge de proximité n'avait pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi l'article 22 de la loi de 1989. Dès lors qu'un bien est vendu loué, l'acquéreur doit restituer le dépôt de garantie.

En pratique, il convient, à l'occasion de la vente de l'immeuble loué, de ne pas oublier la transmission au cessionnaire du dépôt de garantie. Il faut d'ailleurs faire le point, afin de ne pas non plus léser le vendeur. En effet, dans la mesure où le locataire aurait manqué à ses obligations avant la vente, tout ou partie du dépôt aurait vocation à rester entre les mains du cédant.

  Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 15-19.169, n° 928 D